La loi de finances pour 2025 s’attaque à un pilier du statut LMNP, nous avons nommé l’amortissement. Jusqu’ici, ce mécanisme permettait aux propriétaires de gommer quasiment tous leurs revenus locatifs, et donc d’échapper à l’impôt pendant des années. Mais désormais, à la revente, ces amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui gonflera l’addition fiscale. Un coup dur pour les investisseurs ? Pas forcément. Tout le monde ne sera pas concerné, et certaines stratégies permettent d’échapper à la facture. Le point sur le sujet avec Joris Dutel !
Une mesure qui ne frappe que les vendeurs
Avant d’imaginer le pire, il faut rappeler une règle de base : si vous ne vendez pas, vous ne paierez rien. En effet, la réforme ne s’applique qu’en cas de vente du bien, donc les propriétaires qui conservent leur investissement n’ont pas à s’inquiéter. Mieux encore, les successions et donations sont totalement exonérées. Autrement dit, transmettre son bien à ses enfants permet d’éviter tout impact fiscal.
Mais il y a encore plus intéressant, à savoir le retour en résidence principale. Si un propriétaire récupère son bien pour y vivre lui-même, il peut bénéficier de l’exonération totale de plus-value à la revente. La seule condition est d’y résider au moins 8 mois par an et en faire sa résidence principale pendant au moins deux ans avant de vendre. Pas de passe-droit pour ceux qui tenteraient un petit arrangement avec le fisc, mais une belle porte de sortie pour ceux qui ont un vrai projet de réinstallation.
Vendre pour acheter sa résidence principale : l’astuce méconnue
Autre levier à ne pas sous-estimer, la revente en vue d’acheter sa résidence principale. Concrètement, si vous vendez votre bien locatif et que vous utilisez l’intégralité du produit de la vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 24 mois, vous échappez à toute imposition sur la plus-value. La règle impose toutefois de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années, et cette exonération ne fonctionne qu’une seule fois par personne. Mais pour un investisseur qui cherche à réorienter son patrimoine, c’est une stratégie redoutablement efficace.
Passé 30 ans, plus d’impôt
Pour les investisseurs patients, la solution est encore plus simple : au bout de 30 ans de détention, toute plus-value est purement et simplement effacée. Comment ? Grâce au système d’abattements progressifs qui réduit la base imposable année après année. Dès la 5ᵉ année de détention, la part taxable de la plus-value diminue, et au bout de 22 ans, elle est totalement exonérée d’impôt (19 %). Il faut attendre 30 ans pour être totalement exempté des prélèvements sociaux (17,2 %), mais le jeu en vaut la chandelle. Concrètement, plus vous attendez, moins l’impact fiscal est lourd. A long terme, cette réforme ne change donc rien, car un investisseur qui garde son bien suffisamment longtemps ne paiera pas un centime de plus.
Les résidences gérées : la grande exception
Et si vous avez misé sur une résidence étudiante, une résidence sénior ou un EHPAD, la bonne nouvelle est que vous n’êtes pas concerné ! Ces types de biens sont exclus du champ d’application de la réforme, ce qui signifie que leurs amortissements restent définitivement hors du calcul de la plus-value. En revanche, les résidences de tourisme ne bénéficient pas de cette faveur.