Tenter de lancer un projet de promotion immobilière en s’appuyant sur une seule source de financement ? Mission impossible ! Habituellement, le financement de ces grands projets se construit sur trois piliers, et désormais, on voit même le crowdfunding se frayer un chemin dans cette mêlée financière. Le point sur le sujet avec Carlos de Matos du Groupe Saint-Germain !
Le crédit promoteur
Le « crédit promoteur », ou crédit bancaire, est un pilier incontournable du financement immobilier, mais ce n’est pas une promenade de santé pour autant… Pour le promoteur, c’est tout un art : il doit calculer avec précision le coût total du projet, en tenant compte des imprévus comme les retards de chantier ou le ralentissement des ventes, mais il doit aussi convaincre son banquier en alignant un montant solide de fonds propres comme garantie. Ces fonds débloqués par la banque sont vitaux dès les premières étapes du projet, car ils permettent d’acquérir le terrain, de mener à bien les études techniques obligatoires et de démarrer le chantier. Si autrefois les banques étaient prêtes à s’engager à hauteur de 60 % ou plus du montant du projet, la crise de 2008 a changé la donne. Aujourd’hui, elles tiennent fermement les cordons de la bourse, ne couvrant généralement que 40 % des coûts.
VEFA, ou quand les préventes dynamisent la trésorerie des promoteurs
Les ventes en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, c’est dès la signature du contrat de réservation par les acquéreurs, une étape clé qui représente une manne financière non négligeable. En chiffres, les futurs propriétaires versent un dépôt de garantie pouvant s’élever jusqu’à 5 % du prix d’achat si la livraison est prévue dans moins d’un an, et 2 % si elle est prévue entre 12 et 24 mois. Outre les fonds initiaux, les promoteurs bénéficient d’un afflux régulier de trésorerie au fil des avancées du chantier, grâce aux déblocages successifs des fonds empruntés par les acquéreurs. Ainsi, 35 % du prix des biens réservés est versé à l’achèvement des fondations, 70 % lorsque le bâtiment est hors d’air, 80 % hors d’eau, et enfin, 95 % au moment de la livraison. Sans surprise donc, les préventes, véritables leviers financiers, représentent 40 % du financement des projets immobiliers !
Mais l’avantage de la VEFA ne s’arrête pas là pour les promoteurs. Outre les fonds initiaux, ils bénéficient d’un afflux régulier de trésorerie au fil des avancées du chantier, grâce aux déblocages successifs des fonds empruntés par les acquéreurs. Ainsi, 35 % du prix des biens réservés est versé à l’achèvement des fondations, 70 % lorsque le bâtiment est hors d’air, 80 % hors d’eau, et enfin, 95 % au moment de la livraison.
Le crowdfunding immobilier, une nouvelle ère pour les promoteurs
Souvent, les promoteurs sont freinés par leurs propres capacités financières, ce qui les limites à seulement quelques projets en parallèle. Mais voilà que le vent tourne avec l’arrivée d’une méthode quasi inespérée : le crowdfunding immobilier ! L’avantage de la formule ? Elle permet aux promoteurs de dépasser les traditionnelles restrictions du crédit bancaire. Grâce aux plateformes de financement participatif, les promoteurs peuvent désormais lancer des appels publics à l’épargne, s’adressant directement aux petits investisseurs désireux de placer leur argent dans des projets concrets et tangibles.