2023 fut une année pour le moins agitée sur le marché immobilier… Alors que la majorité des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ont vu les valeurs de leurs parts chuter suite à la dégringolade des prix immobiliers, certaines tirent leur épingle du jeu avec une résilience remarquable, notamment la SCPI Epargne Pierre, qui ne connaît résolument pas la crise ! Décryptage par Stellium Invest…
Stabilité des SCPI malgré les soubresauts immobiliers
Face à un marché immobilier en dents de scie, toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Mais qu’est-ce qui fait que certaines arrivent à s’en sortir alors que d’autres doivent s’adapter en réduisant le prix de leurs parts ?
Valeur de reconstitution et prix de part : un équilibre à maintenir
La baisse du marché immobilier n’affecte pas directement les rendements des SCPI, mais elle se répercute sur les valeurs de reconstitution. Cette valeur, recalculée annuellement, reflète le vrai poids économique d’une SCPI à un moment précis. Le prix de part, qui doit se situer à plus ou moins 10 % de cette valeur, en découle. Si le prix de part est inférieur à la valeur de reconstitution, la SCPI est considérée en décote, signifiant une possible remontée des prix à court ou moyen terme, tout en offrant une marge de sécurité en cas de scénario moins favorable.
La SCPI Epargne Pierre illustre bien cette stratégie, car malgré la mise à jour de sa valeur de reconstitution, elle n’a pas jugé nécessaire de baisser le prix de ses parts, déjà inférieur de 5,58 % à sa valeur de reconstitution. Une décote qui n’incite guère à la révision à la baisse…
La SCPI, un havre pour l’épargne à long terme
Au-delà des fluctuations de la valeur de reconstitution, il faut rappeler que la SCPI est avant tout un instrument d’épargne de longue durée, conçu pour offrir des rendements stables. En 2023, le rendement moyen des SCPI était de 4,52 %, pratiquement stable par rapport à l’année précédente. Cependant, il existe des variations significatives selon les secteurs d’investissement ; les SCPI spécialisées dans la logistique et les locaux d’activité ont affiché un taux moyen de distribution de 5,9 %, tandis que celles concentrées sur les bureaux se sont contentées de 4,1 %.
Et malgré un climat immobilier parfois morose, les SCPI continuent de prouver leur valeur en tant qu’option d’épargne solide, avec un Taux de Rendement Interne (TRI) moyen de 5,7 % sur les quinze dernières années.
Epargne Pierre, un modèle de réussite dans le secteur de la pierre papier
Dix ans après sa création, la SCPI Epargne Pierre s’impose de fait comme un pilier du secteur de la pierre papier, avec plus de 46 000 investisseurs séduits par une stratégie fondée sur trois axes majeurs.
Premièrement, la métropolisation : environ 70 % du patrimoine d’Epargne Pierre est stratégiquement placé dans les métropoles régionales et les villes de taille intermédiaire. Ce positionnement est soutenu par la dynamique positive des marchés régionaux, qui bénéficient d’un développement urbain soutenu, d’un équilibre entre offre et demande de bureaux, et d’une consommation locale robuste.
Deuxièmement, la mutualisation : avec plus de 400 actifs immobiliers répartis entre quelque 1 000 entreprises locataires, la SCPI a bâti une capitalisation de 2,62 milliards d’euros, une diversification sectorielle, incluant principalement des bureaux et des commerces, qui permet de diluer le risque inhérent à l’investissement immobilier.
Troisièmement, la qualité locative : au 31 décembre 2023, Epargne Pierre affichait un taux d’occupation financier (TOF) de 95,15 %, bien au-dessus du seuil des 90 % considéré comme excellent, gage de la performance locative de la SCPI, reflétant la capacité à maximiser les revenus locatifs par rapport à la totalité du patrimoine potentiellement louable.
En 2023, la performance d’Epargne Pierre a largement dépassé la moyenne du marché, avec un taux de distribution de 5,28 %, contre 4,52 % pour la moyenne du marché. Même si la valeur de reconstitution a légèrement baissé suite à une actualisation des évaluations, cette baisse n’a pas affecté le prix de la part grâce à une politique de prix prudente de la SCPI. Qui plus est, la SCPI Epargne Pierre se trouve être éligible aux contrats d’assurance-vie Meilleurtaux Placement.