Lorsqu’il s’agit d’évaluer la performance d’une SCPI, le réflexe est souvent de se focaliser sur le taux de distribution. Pourtant, un indicateur bien plus pertinent existe… Son Nom ? Le Taux de Rendement Interne (TRI), un indicateur qui offre une vision plus globale de la rentabilité, en intégrant à la fois les dividendes perçus et la valorisation du prix des parts. Le point sur le sujet avec Stellium !
Le TRI des SCPI, un baromètre fiable de la performance
Le TRI mesure la performance annuelle moyenne d’un investissement sur une période donnée. Il est obligatoirement communiqué par les sociétés de gestion au moins une fois par an et se calcule sur différentes durées, généralement de 3 à 15 ans. Contrairement au taux de distribution, qui ne reflète que les revenus immédiats, le TRI intègre l’évolution du prix des parts, offrant ainsi une lecture plus fine de la rentabilité réelle.
A noter que le TRI ne préjuge en rien des performances futures d’une SCPI. Il s’agit d’un indicateur rétrospectif qui permet de comparer les véhicules entre eux sur une période donnée.
Comment calculer le Taux de Rendement Interne d’une SCPI ?
Le calcul du TRI repose sur la formule suivante :
TRI = (Prix de part final+Revenus perçus / Prix de part initial)n1−1
où on représente le nombre d’années sur lesquelles le calcul est effectué.
Prenons un exemple concret :
Un investisseur achète 100 000 € de parts de SCPI. Chaque année, il perçoit un rendement de 5 %, soit 5 000 €. Au bout de 10 ans, la valeur des parts atteint 110 000 €.
Le TRI se calcule alors ainsi :
TRI = (100000110000+(5000×10))101−1 =(160000100000)110−1= \left( \frac{160 000}{100 000} \right)^{\frac{1}{10}} – 1=(100000160000)101−1 =1,60,1−1= 1,6^{0,1} – 1=1,60,1−1 =4,81%= 4,81 \% = 4,81%
Ce taux traduit la rentabilité annuelle moyenne du placement sur la période concernée.
Comment interpréter le TRI ?
Le TRI permet de comparer objectivement plusieurs SCPI entre elles, mais aussi d’évaluer leur attractivité face à d’autres types de placements comme l’assurance vie ou le livret A. Plus le TRI est élevé, plus le placement a été performant. Cependant, d’autres indicateurs doivent être pris en compte pour affiner l’analyse d’une SCPI, notamment : le taux de distribution (qui reflète la rentabilité immédiate), le TOF (Taux d’Occupation Financier, qui mesure le taux d’occupation des biens détenus), et le RAN (Report A Nouveau, qui indique la capacité de la SCPI à lisser ses performances dans le temps).
Les SCPI les plus performantes selon le TRI
Sur la période 2019-2023 (TRI 5 ans), certaines SCPI se distinguent nettement. C’est notamment le cas d’Accès Valeur Pierre (BNP REIM) avec 8,97 %, Neo (Novaxia) avec 7,33 %, et Pierre Expansion Santé (Fiducial) avec 6,32 %. Sur une période plus longue (2014-2023, TRI 10 ans), la hiérarchie évolue légèrement : Selectipierre 2 (Fiducial) avec 10,95 %, Logipierre 3 (Fiducial) avec 9,32 %, et Accès Valeur Pierre (BNP REIM) avec 8,79 %. A l’inverse, certaines SCPI affichent des TRI négatifs, témoignant d’une dévalorisation de leur capital, comme Fructirégions Europe (-2,33 % sur 5 ans) ou Genepierre (-1,97 % sur 10 ans).