Combien de temps il faut pour rentabiliser les travaux de rénovation d’une passoire thermique ? C’est la question qu’a posé une célèbre portail immobilier… Résultat ? Dans plus d’un quart des grandes villes françaises, transformer ces gouffres énergétiques en biens locatifs peut être lucratif. Décryptage !
Réhabilitation des passoires thermiques, un investissement locatif qui paye ?
Le retapage des passoires thermiques en vaut-il la chandelle ? Selon Directe Location, peut-être bien que si… L’idée ? Acheter un bien énergivore, le rénover sérieusement, puis le louer. Et selon une récente étude menée sur le sujet, figurez-vous qu’avec un budget de rénovation estimé à 500 euros par mètre carré pour booster un logement jusqu’à la classe D, l’opération peut se révéler intéressante. « Nous avons examiné combien de temps il faudrait pour amortir un tel investissement, supposant que l’acquéreur d’une passoire thermique réalise les travaux nécessaires pour atteindre cette classe énergétique avant de louer le bien », révèlent les auteurs de l’étude.
Par ailleurs, il faut savoir que viser la classe D n’est pas un caprice, c’est une nécessité pour éviter les restrictions futures. A partir de 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis par les classes F en 2028 et E en 2034. De plus, les propriétaires de biens classés F et G ne pourront pas augmenter les loyers.
Lille, eldorado des rénovations de passoires thermiques
L’étude en question révèle que dans 27 % des grandes métropoles françaises, dont Lille, se lancer dans l’achat d’une passoire thermique pour la rénover et la louer est une manœuvre particulièrement lucrative. En effet, investir dans un bien de faible performance énergétique, pour ensuite le remettre à niveau, se révèle plus rentable que d’opter pour un bien déjà classé D, prêt à louer.
A Lille par exemple, la différence de prix entre les biens peut être significative, avec un écart pouvant atteindre – 806 euros par mètre carré. Concrètement, un logement de 45m² classé D se négocie autour de 158 490 euros, alors qu’un bien similaire mais classé F ou G peut se trouver à seulement 122 227 euros, en raison de son étiquette énergétique inférieure.
L’étude précise : « Avec une hypothèse de travaux à 500 euros/m², cette décote de 36 263 euros permet presque de couvrir intégralement le coût des rénovations (22 500 euros) ainsi que les frais d’agence et de notaire (15 890 euros dans ce cas) ». Ainsi, acheter un bien classé F ou G pour le rénover à Lille devient rentable dès la première année, tandis qu’un investissement sans travaux dans un bien classé D mettrait trois ans à devenir profitable.
Quand les travaux bon marché dopent la rentabilité immobilière
Vous n’êtes pas sans savoir que lorsqu’il s’agit d’immobilier, les coûts des travaux de rénovation sont un facteur clé pour atteindre rapidement la rentabilité. En effet, moins ces coûts sont élevés, plus vite l’investissement porte ses fruits. Par exemple, avec un coût théorique de rénovation de 250 euros par mètre carré pour élever une propriété de l’étiquette F ou G à D—potentiellement réduit grâce à des aides comme MaPrimeRenov’—l’investissement dans une passoire thermique devient l’option la plus rapidement rentable dans 7 des 11 plus grandes villes françaises, dont Bordeaux, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Nice, et Rennes.
Et ce n’est pas tout : dans 17 % des départements, retaper une passoire thermique pour la louer se révèle être la meilleure affaire que vous puissiez faire, surtout si vous pouvez contenir les dépenses de rénovation à 500 euros par mètre carré. Ce pourcentage explose à 70 % si vous parvenez à limiter les frais à 250 euros par mètre carré. Des départements comme l’Allier, la Haute-Loire ou le Lot peuvent même voir cette rentabilité atteinte en moins d’un an. Pour d’autres, comme le Jura, le Lot-et-Garonne ou la Lozère, comptez un an pile.