Diviser une grande maison en plusieurs appartements peut s’avérer nécessaire afin de vendre plus rapidement. Cela permet dans certains cas de mieux répondre aux critères de demande. Il est toutefois recommandé, comme le souligne Bertrand Boillon, de faire appel pour cela à un professionnel. Plusieurs démarches sont en effet à effectuer pour procéder à la division d’une maison en logements multiples. Explications.
Les autorisations pour diviser une maison en appartements
Il faut savoir que si le projet de division de la maison n’entraîne pas la création d’une surface habitable supplémentaire (ou si elle est inférieure à 5 m²), il n’y a alors pas besoin d’autorisation préalable.
Toutefois, une déclaration préalable de travaux en mairie est nécessaire pour toute surface créée de 5 à 20 m². Si la surface est supérieure, une demande de permis de construire est alors requise.
Il est à noter que ces règles sont susceptibles d’évoluer, notamment en fonction des dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) qui peut dans certains cas s’opposer à la division d’une habitation. C’est pourquoi il est vivement recommandé de se rendre au préalable à la mairie afin de prendre connaissance des réglementations en vigueur.
Autre point crucial : pour les surfaces de plus de 150 m², il est obligatoire de faire appel à un architecte (article R. 4312 du Code de l’urbanisme). Cette obligation est par ailleurs recommandée pour les plus petites surfaces afin de diviser la maison de manière professionnelle.
Les normes applicables à la division d’une maison en plusieurs logements
Diviser une maison en appartements doit être réalisé dans le respect des critères d’un logement décent (comme indiqué dans le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Ainsi, chaque appartement créé doit au minimum disposer :
- d’une alimentation électrique suffisamment puissante pour l’éclairage et les appareils ménagers ;
- d’une alimentation en eau potable avec un débit suffisant ;
- d’un système d’évacuation des eaux ménagères ;
- d’un équipement de chauffage ;
- d’une cuisine ou d’un coin cuisine ;
- d’une baignoire ou d’une douche ;
- d’une installation sanitaire WC à l’intérieur de l’appartement (dans une pièce séparée de la pièce principale et de la cuisine).
L’installation de ces équipements peut nécessiter d’importants travaux. Il faut par ailleurs penser à prévoir des compteurs de gaz, d’électricité et d’eau pour chaque logement ainsi qu’une délimitation claire des parties privatives.
Quelle doit être la surface minimale par appartement ?
Les appartements créés suite à la division d’une maison doivent par ailleurs respecter certaines des normes imposées aux logements neufs. C’est notamment le cas de la surface habitable comme l’indique l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir une surface minimale de 14 m² et un volume minimal de 33 m³ pour chaque logement.
Pour s’assurer d’être en conformité avec la réglementation, les professionnels recommandent de faire appel à un géomètre. Son expertise lui permet en effet de calculer précisément les surfaces de plancher et ainsi éviter tout éventuel recours de la part des futurs locataires.